Bij de totstandkoming van het programma dat is opgenomen in de in juni 2017 vastgestelde grondexploitaties is rekening  gehouden met marktontwikkelingen, de ontwikkeling van de regionale woningbehoefte en de provinciale woningbehoefteprognoses. Half augustus 2017 blijkt de economie boven verwachting te groeien. Ook de huizenprijzen stijgen verder. De toenemende bouwkosten hebben daarentegen weer een drukkend effect op de stijging van de (residuele) grondprijzen. En De ontwikkeling van de provinciale woningbehoefte en de daaruit voortvloeiende (verdeling van) bouwmogelijkheden vormt een aandachtspunt.

De rente kan door de stijgende inflatie op termijn weer gaan stijgen. Ook internationale ontwikkelingen spelen een rol, zoals de politieke omstandigheden in de Verenigde Staten en de naderende Brexit. Er zijn veel ontwikkelingen die een weerslag hebben op het (inter)nationale economische klimaat. Het blijft nodig om deze ontwikkelingen tijdig te signaleren en waar mogelijk te anticiperen.

Wijziging wet- en regelgeving
Enkele belangrijke veranderingen in wet- en regelgeving in de afgelopen jaren hebben effect op de resultaten van de grondexploitaties. Deze veranderingen betreffen het BBV (verslagleggingsregels) en de VPB (Vennootschapsbelasting). De nieuwe regels zijn in 2016 ingegaan. Voor wat betreft de VPB is bij het opstellen van deze begroting nog veel onduidelijk.
De nieuwe Omgevingswet zal op termijn ook effect hebben op ons grondbeleid. Halverwege 2017 werd bekend dat de invoering van de Omgevingswet (die was gepland in 2019) zal worden uitgesteld.

Wijziging in BBV
De verslaggevingsregels rondom grondexploitaties zijn in 2016 gewijzigd. Aanleiding vormden de conclusies uit het rapport Vernieuwing BBV over transparantie en vergelijkbaarheid. Daarbij werd ook geanticipeerd op de instelling van de vennootschapsbelastingplicht voor gemeenten en de naderende invoering van de Omgevingswet.
Het BBV maakt sindsdien expliciet onderscheid tussen verslaglegging voor grondexploitaties die door de gemeente voor eigen rekening en risico worden ontwikkeld en grondexploitaties waarvan het eigendom bij derden ligt en waar de gemeente slechts aan kostenverhaal doet. Er is daarmee een heel klassiek onderscheid gemaakt in actief grondbeleid, waar de notitie “grondexploitaties” voor geldt, en faciliterend grondbeleid, waar de notitie “faciliterend grondbeleid” voor geldt. De wijzigingen werden met terugwerkende kracht per 1 januari 2016 van toepassing.

De wijzigingen in het BBV van 2016 hadden betrekking op zowel het proces rondom het aangaan en vaststellen van grondexploitaties als de financiële verwerking ervan. De wijzigingen betroffen onder meer de regels rondom de toerekening van rente aan grondexploitaties, de regels voor de maximale duur van grondexploitaties en de indexering na het 10^e jaar in grondexploitaties.

De wijziging in de toerekening van rente aan grondexploitaties had zowel voor de grondexploitaties als voor het (jaarlijks) financieringsresultaat van de gemeente gevolgen. De toerekening van rente gebeurt met ingang van 2016 op basis van specifieke richtlijnen. In de grondexploitaties wordt het  in 2017 gehanteerde percentage van 1,75% gehandhaafd.

De post ‘niet in exploitatie genomen gronden (Niegg)’ komt op termijn te vervallen. Voor deze post geldt een overgangsregeling tot en met 31-12-2019. Dat is de termijn waarbinnen de betreffende gronden tot ontwikkeling moeten zijn gebracht. Als dat niet lukt voor die tijd, moeten de betreffende gronden worden afgewaardeerd naar marktwaarde van de dan geldende bestemming en worden overgeboekt naar de materiële vaste activa (voorraad strategische gronden). Bij de gemeente bleef het saldo van de Niegg in de jaarrekening 2016 beperkt tot € 0,5 miljoen.

Vennootschapsbelasting Grondexploitaties
Gemeenten waren altijd volledig vrijgesteld voor de vennootschapsbelasting. Op aanwijzing van Europa is de vrijstelling voor gemeenten ingeperkt. Dit om vermeende oneerlijke concurrentie op te heffen. Vanaf 1 januari 2016 is de vennootschapsbelastingplicht voor gemeenten een feit. Per 1 januari is de ‘Wet modernisering Vpb-plicht voor overheidsondernemingen’ effectief ingegaan. Ook gemeenten moeten nu 25% belasting afdragen over de fiscale winst die met commerciële activiteiten is verdiend. Dit kunnen ook grondexploitaties zijn.

De gemeente Heusden heeft bij de invoering van de vpb-plicht een fiscalist ingeschakeld om te beoordelen in hoeverre de gemeente vennootschapsbelasting gaat betalen over de grondexploitaties. Op basis van een inventarisatie van belaste activiteiten en fiscale resultaten, ziet het er bij de totstandkoming van de begroting (halverwege 2017) naar uit dat de gemeente Heusden de eerstkomende jaren geen vennootschapsbelasting hoeft te betalen. Voor het boekjaar 2016 is het standpunt ingenomen dat de gemeente Heusden geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. In overleg met de fiscaal adviseur zal jaarlijks worden beoordeeld of en vanaf wanneer de gemeente vennootschapsbelasting verschuldigd zal zijn.

Meer in het algemeen is (halverwege 2017) gesignaleerd dat de belastingdienst nog geen 100% duidelijkheid kan geven in het belastingdossier rondom overheidsondernemingen. Er is nog geen landelijk / uniform rekenmodel. Er zijn nog geen eenduidige uitspraken van de belastingdienst. Het wachten is op jurisprudentie en dat komt pas tot stand nadat de eerste aangiftes zijn ingediend en beoordeeld door de belastingdienst. De komende periode blijft het voor ons als gemeente zaak om de ontwikkelingen op dit gebied te volgen en waar mogelijk te anticiperen op nieuwe ontwikkelingen.

Inzoomen op de positie van Heusden
In voorgaande jaren zijn de effecten van de economische crisis al verwerkt in de grondexploitaties. De boekwaardes op de grondexploitaties blijven aanzienlijk. Het streven bestaat om die boekwaardes in de loop van de jaren terug te verdienen. Waar nodig werden eerder al verliesvoorzieningen gevormd.

Een groot deel van de boekwaarde heeft betrekking op de projecten De Grassen en Poort van Heusden. Voor de realisatie van de opbrengsten in de Grassen is het van belang dat de ontsluitingsweg (GOL) op termijn doorgaat. Voor de Poort van Heusden vormt een herziening van het bestemmingsplan met daarin de benodigde bouwmogelijkheden uiteindelijk een belangrijke horde die genomen moet worden om geplande opbrengsten te kunnen realiseren.

Economische tendens
Het verkoopprogramma is ambitieus, waarbij de planning steeds is afgestemd op de provinciale prognoses op lange termijn. Het is van belang om daarop te blijven sturen. Het herstel van de woningmarkt verschilt landelijk sterk per regio en concentreert zich onder meer langs snelwegen en in grote steden. Heusden is in die zin gunstig gelegen en profiteert ook mee van bijvoorbeeld de ontwikkeling van de woningmarkt rondom Den Bosch. Het herstel van de woningmarkt is ook in Heusden merkbaar. Voor wat betreft de woningverkoop blijven de verwachtingen gunstig. Zo lopen de verkopen in De Grassen en Geerpark goed. De aantrekkende markt zien we in 2017 ook terug bij de verkoop van de bedrijventerreinen.